Previziuni sumbre pentru piaţa apartamentelor: preţurile se vor mai reduce cu 25-30% în următorul an

Acesta este titlul unui articol din Ziarul Financiar, apărut în 10 august, din care voi cita şi eu mai jos, un fragment:

„În perioada următoare se estimează că preţurile apartamentelor vechi şi noi vor scădea cu aproximativ 25-30%, în timp ce chiriile pot cunoaşte scăderi mai dramatice, de până la 50%. Considerăm că în cel mai optimist scenariu se prevede o revenire a pieţei imobiliare în perioada 2011 – 2012„, se arată în studiul semestrial al companiei de evaluare Darian, unul dintre cei mai puternici jucători de pe piaţa de profil. Potrivit indicelui imobiliar calculat de ZF, preţurile medii ale apartamentelor cu trei camere din Bucureşti au scăzut până la 81.000 de euro la jumătatea acestui an, după un maxim de 160.000 de euro în primăvara anului 2008.

Când oamenii vor vedea în toamnă noile facturi la căldură, va mai cădea un prag al preţurilor„, apreciază Adrian Crivii, directorul general al Darian. În timp ce reprezentanţii Darian apreciază că preţurile apartamentelor vor mai scădea în me­die cu 25-30% în următorul an, alţi con­sul­tanţi confirmă faptul că preţurile ar putea să mai scadă în următoarele luni, dar apreciază că nu se pot face estimări până la sfârşitul anului 2011. Adrian Crivii, directorul general al Da­rian, spune că, ţinând cont de puterea de cum­pă­rare a românilor, apartamentele cu două ca­mere ar trebui să coste în România 30.000-35.000 de euro, iar în Bucureşti 40.000-45.000 de euro.

De ce „sumbre„?

Eu cred că sunt „sumbre” mai întâi pentru cei care doresc să vândă, sau mai ales pentru cei care au cumpărat în speranţa că vor scoate un profit. Nu prea-l vor mai scoate, daca nu se grăbesc. „Sumbre” pot fi şi pentru dezvoltatori, care (deja) nu-şi mai scot banii… Şi-aşa, majoritatea locuinţelor noi sunt targetate catre cei cu venituri peste medie, dar nici acolo nu prea se înghesuie cumpărători – de ce oare?

Scăderea aceasta a preţurilor arată şi o scădere a calităţii locuinţelor, pentru că nu se va mai apuca nimeni să aducă îmbunătăţiri unui apartament cu scopul de a scoate un profit în plus. De aici, o reacţie în lanţ pe tot circuitul: va scădea şi cererea de servicii legate de locuinţe, axul principal aici urmând să fie constituit, în opinia mea, de serviciile pure de reparaţii (omul urmând a se limita doar la strictul necesar, fiind din ce în ce mai puţini aceia care-şi vor permite îmbunătăţiri semnificative).

Previziunile sunt „sumbre” pentru că această scădere a preţurilor locuinţelor (preţuri care oricum sunt foarte mari faţă de puterea de cumpărare a românului OBIŞNUIT) arată o scădere mult mai mare a însăşi puterii de cumpărare. Dacă salariile bugetarilor scad cu 25% (şi nu scad doar ale lor, ci şi în mediul privat sunt scăderi ale veniturilor salariale), costurile întreţinerii se dublează, noua cotă de TVA a urcat preţurile cu cel putin 4% (fără sa mai pun la socoteală pe cei care rămân fără loc de muncă, sau celelalte creşteri de taxe, asigurări obligatorii etc.), care e efectul acestor schimbări asupra puterii de cumpărare??

Dacă preţurile locuinţelor ar scădea proporţional cu puterea de cumpărare, atunci ele ar scădea măcar la jumătate, şi asta ar fi dramatic (dramatic, pentru că ar arăta, faptic, cele ce ştim deja, şi oricum evoluţia preţurilor la imobiliare nu are loc în acelaşi timp şi în acelaşi ritm cu evoluţia situaţiei financiare a populaţiei). Şi dramatică este chiar situaţia în care ne aflăm, pentru că perspectivele sunt dintre cele mai sumbre, pe lângă problemele din prezent, anul viitor vin o serie de termene de plată a unor datorii – de unde se vor lua banii? Rezultă că puterea de cumpărare se va degrada în continuare, şi mai abrupt decât până acum (ţineţi cont şi de colapsul sistemului de asigurări sociale şi de sănătate), astfel că pentru a verifica previziunile analiştilor rămâne să aşteptăm comportamentul ofertanţilor de locuinţe din piaţă.

Avantajul poate fi al celor care şi-au pus ceva bani de-o parte, care au avut răbdare şi n-au cumpărat când preţurile erau încă mari, care au rezistat tentaţiilor de acest gen.

De asemenea, preţurile caselor nu vor scădea la fel de mult, pentru că o casă oferă un grad de independenţă ceva mai mare.

În sprijinul ipotezei scăderii drastice a preţurilor, dar ale apartamentelor vechi, vine şi diferenţa dintre preţul de vânzare al apartamentelor construite de stat prin ANL, care în acest an va fi de maxim 407 €/mp (TVA inclus) şi preţul apartamentelor vechi de 30-40 de ani, de 800-1000 €/mp. În afară de diferenţa efectivă de preţ pe mp, imensă, preţurile ANL scad cu 2% pentru fiecare an scurs de la darea în folosinţă a locuinţei, şi urmând acelaşi principiu înseamnă că un apartament vechi de 30 de ani ar trebui şi el să se vândă la un preţ cu 60% mai mic decât valoarea unuia nou, similar.

În acelaşi timp, preţul pe mp la apartamentele noi este în jur de 800-1200 €, dar această diferenţă de preţ faţă de cele construite prin ANL poate fi reprezentată de valoarea terenului inclus în preţul celor din prima categorie, în timp ce terenul de sub blocurile ANL ramâne în proprietatea primăriilor.

Nu sunt sigur urmare a cărui fapt mizează ei pe o scădere a chiriilor cu până la 50%… Poate că datorită scăderii preţurilor la apartamente, unii (nu multi) se vor muta din chirie în propria casă – dar dacă aceştia ar fi suficient e mulţi, ar mai opri din scăderea preţurilor la locuinţe… Pe de altă parte, ori concedierile/trimiterile în şomaj, ori creşterea facturilor la întreţinere (şi toate costurile în general) vor duce şi ele, într-o anumit măsură, la scăderea cererii pentru închirierea de locuinţe, de unde ar rezulta scăderea chiriilor… O altă cauză a scăderii chiriilor o poate constitui creşterea ofertei, venită din cauza problemelor unora dintre proprietari, de data asta, care vor fi nevoiţi să obţină un venit suplimentar şi de aici.

Îngrijorarea în ce priveşte scăderea mai drastică a chiriilor estimată de analişti îmi este alimentată şi de faptul că principalul efect al crizei resimţit la nivelul pieţei rezidenţiale este „blocajul” tranzacţiilor, afectate de o scădere masivă faţă de perioada similară a anului trecut. Cauzele acestui blocaj, în opinia experţilor, ţin atât de dificultăţile de finanţare (proiecte noi/finalizarea proiectelor începute), cât şi de „percepţia negativă a clienţilor asupra corectitudinii preţurilor„, ceea ce se concretizează într-o stare de „aşteptare” sau de amânare a comportamentului de cumpărare. Astfel, pare că „pică” primul argument de mai sus, cel cu achiziţia de locuinţe, care ar duce la o scădere a numărului de chiriaşi (oricum, chiar dacă nu picăd e tot, nu acesta este principalul argument în favoarea reducerii chiriilor).

Înseamnă că experţii evaluatori estimează o înrăutăţire foarte accentuată a situaţiei economice le nivelul populaţiei, întrucât cauzele principale ce duc la scăderea chiriilor ar rămâne concedierile, şomajul, cheltuielile prea mari, imposibil de suportat pentru foarte mulţi atât dintre chiriaşi, cât şi dintre proprietari, de unde înţelegem că se estimează o creştere dramatică a sărăciei şi migraţia a foarte mulţi din mediul urban către cel rural, unde vor persista în sărăcie, deşi totuşi la limita subzistenţei.

Tocmai de-asta au pus ei cuvântul „sumbru” în titlul articolului: pentru perspectivele deosebit de rele în general, care duc la o cădere şi mai abruptă a preţurilor imobiliarelor, nu doar în procent de 25-30% „in următorul an” (cauzată de o scădere şi mai mare a puterii de cumpărare).

Oricum nimic nu arată „bine” din ce va să vină…

Poate că sunt eu pesimist (rămâne de văzut ce va fi), oricum articolul nu este nici pe departe unul cu pretenţii de a fi complet; în caz că sunteţi de altă părere sau dacă aveţi comentarii, corecţii, completări de adus – vă aştept mai jos, în secţiunea dedicată acestor observaţii.


6 comentarii on “Previziuni sumbre pentru piaţa apartamentelor: preţurile se vor mai reduce cu 25-30% în următorul an”

  1. MunteanUK spune:

    ‘sumbre’ sau nu, ma tem ca evolutiile anticipate in acest articol sunt ‘implacabile’ si nu vom scapa de ele!

    de altfel, adesea le spuneam celor din jur ca „inca nici nu a venit criza in Romania”; de-abia cand preturile in sectorul imobiliar vor scadea drastic (antrenand efectele descrise mai sus), criza va fi resimtita…

    din ipostaza unui indatorat la banci care este in situatie de ‘negative equity’ (suma de rambursat camatarilor de bancheri este mai mare decat ar lua pe apartamentul sau acum), va fi groaznic…

    din ipostaza atatora care ori n-au avut bani, ori au fost precauti si au economisit ca furnicile, poate ca, in sfarsit, vor avea deschisa sansa de a-si cumpara o locuinta. dar sa nu se grabeasca!

    si nici sa nu se increada numai in puterile lor, in previziuni, in analize, mai inainte de a lua o decizie imobiliara, ci sa se inarmeze cu puterea rugaciunii. sunt atatea necunoscute si un asa mare potential de surprize neplacute cand e vorba de a cumpara o locuinta, asa incat eu nu vad cum poate veni ‘decizia corecta’ dupa mintea omului, fara indrumare de la Domnul!

  2. Florin M. spune:

    Normal ca pentru o asemenea decizie, omul cu un adevarat simt al prezentei Lui Dumnezeu nu se poate sa nu-i ceara ajutorul. Greseli se pot face, insa, ca doar suntem oameni…

  3. MunteanUK spune:

    pe tema adusa in discutie aici, iata o intrebare care da de gandit: „Cat din recesiunea actuala se datoreaza bulei imobiliare?”

    http://economie.hotnews.ro/stiri-imobiliar-7688462-cat-din-recesiunea-actuala-datoreaza-bulei-imobiliare.htm

  4. Florin M. spune:

    Eu nu luasem in discutie segmentul de business.
    Interesant articolul recomandat. Multam fain

  5. Alin spune:

    Florin,

    Daca preturile apartamentelor vor scadea nu inseamna automat scaderea chiriilor….cel putin nu in Bucuresti. De ce? Pentru ca pretul la orice produs/ serviciu se stabiliste dupa cum bine stim in functie de raportul cerere/ oferta. Oferta in Bucuresti este vasta insa in acelasi timp si cererea este mare si va ramane mare indiferent cat de mult ar scadea salariile, indiferent cat de mult ar creste preturile, taxele si impozitele. De ce? Pentru ca…daca salariile scad aici, in Capitala, atunci scad si mai rau in alte orase sau provincie…ceea ce ii va determina pe angajati sa-si mute locul de munca unde…in Bucuresti pentru ca aici, doar sa nu vrei sa muncesti este solutia pentru a nu-ti gasi loc de munca. Un simplu vanzator de ziare are salariu mai bun in bucuresti decat un economist/ contabil la o firma din Buzau, Bacau, Vaslui, Bistrita etc.
    Am dat exemplul cu ziarele pentru ca oricine se poate angaja la ziare…daca nu la chiosc atunci la liber…te duci…ridici ziarele de la Casa Presei si le vinzi unde vrei (unde poti si ai drept). Si mai sunt si alte domenii in care poti lucra: incarcator/ descarcator, vanzator, chelner, ajutor bucatar…la Mec, la KFC, si alte fastfood-uri….poti munci oriunde numai sa vrei sa te cobori de la jobul de contabil in Radauti la Vanzator la Mc Donalds in Bucuresti pe un salariu mai bun.

    Nu mai punem la socoteala studentii care vin tot mai multi la univ. din Buc(de la anul nu se vor mai da examene de admitere la ASE ci se va intra pe baza dosarului…un fel se „welcome” pentru tinerii din provincie care, se stie, au medii mai mari decat cei din Orasele mari. Sau la persoanele cu pregatire profesionala vasta care isi doresc constructia carierei in Bucuresti….pentru ca in celelalte orase nu prea ai multe posibilitati de a ajunge in varf.

    „Avantajul poate fi al celor care si-au pus ceva de-o parte, care au avut rabdare si n-au cumparat cand preturile erau inca mari, care au rezistat tentatiilor de acest gen. ” Ai punctat bine „poate fi” pentru ca problemele ridicate de criza banilor a afectat foarte tare piata imobiliara….multe firme au disparut…profitul de acum cativa ani cand era in floare dezvoltarea imobiliara a devenit pierdere pentru ca acea dezvoltare, in care toata lumea isi lua casa cu 10 ani inainte ca aceasta sa se construiasca si atunci platea spaga pentru a-si rezerva posibilitatea de cumparare, era o devoltare imaginara, ireala: Firmele se imprumutau la banci pentru a devolta proiectele(publicitate, contracte firme constructii etc) , acopereau din credite cu banii naivilor ce-si acontau casa inainte sa fie construita, naivul nu dadea banii din buzunar (bani reali) ci erau obtinuti tot sub forma de credite pe 50 ani, tot de la banca. Bancile au impartit credite ca painea calda…cash-ul s-a dus rapid asa ca au trebuit sa imprumute la randul lor de la BNR – FMI sau Banca Mondiala (nu stiu exact). Iar in momentul in care naivul de rand a inceput sa nu se poata achita de responsabilitatea ratelor si dobanzilor uriase pe care au semnat sau care s-au modificat….banca nu a mai avut finantare, ratele si dobanzile precum si creditele au crescut…companiile de imobiliare au fost afectate si, la randul lor nu au putut respecta datoriile catre banca…proiectele au inceput sa stacneze si chiar sa dea inapoi, blocurile ce urmau sa se construiasca vor ramane la stadiul de proiect (vise pentru naivi) iar cele care s-au construit sunt acum sub sechestru scoase la vanzare la preturi mai mari decat cele de pe piata (pentru ca banca sa recupereze suma datorata in urma imprumutului care fireste este mai mare decat imprumutul in sine).

    De ce au scazut preturile…pentru ca s-a construit prea mult…fara cap iar clienti nu mai sunt pentru ca bancile fiind in criza nu mai acorda credite decat foarte mici cu dabanzi foarte mari.

    Unde e dezavantajul astora care au stat la cutie si au economisit pentru a lua o locuinta fara credite??? Ei bine…calitatea constructiilor lasa de dorit. De ce? Pentru ca aceste constructii de acum 4-5 ani sunt executate de muncitorii cei mai putini profesionisti (priceputi) ai nostrii sau din afara. Muncitorii nostrii priceputi au plecat acum cativa ani in afara pentru a le construi altora cladiri de calitate. Iar la noi au ramas „taratzele” sau au venit „taratzele” refuzate de altii. Se ajunsese la un moment dat ca cei care lucrau aici (mesterii astia precari de care vb) sa castige mai mult decat cei meseriasii(malaiul) care lucrau pe branci afara. De ce? Pentru ca aveam proiecte multe iar muncitori ioc. Astfel, ca sa convingi taratza sa lucreze pentru tine….trebuia sa scoti mai mult din buzunar ca sa nu te refuze pentru ca altul nu mai gaseai.

    O situatie ireala duce la rezultate ireale. Platesti pentru o casa noua buna si ai parte de una mai fragila decat cele vechi si antice si nerenovate(reconditionate) de care e Bucurestiul plin.

    Astfel, cel care a asteptat criza(era evident ca va veni) si a economisit, sa-l numim, tipul inteligent. A anticipat bine scaderea preturilor insa nu a anticipat si scaderea calitatii si chiar daca a anticipat-o si pe-asta nu are ce sa faca. Defapt are 2 variante: 1. Fie isi achizitioneaza o locuinta descrisa mai sus, la standarde mai putin reusite dar la un pret mic sau 2. O locuinta veche la pret mai mic insa care la urmatorul cutremur nu va mai fi? Bine….nimeni nu-ti garanteaza ca, daca iti cumprei o locuinta noua, la un cutremur mai mare va „sta in picioare”.

    Pentru tipul nostru inteligent mai exista totusi o a 3-a varianta: Cu voia Domnului sa ai sansa sa gasesti o constructie ceva mai reusita….sunt rare…pe cale de disparitie dar mai sunt. E adevarat ispita este foarte mare dat fiind faptul ca si constructiile precare sunt camuflate bine insa cu puterea Rugaciunii, EL ne poate ajuta in momentele de cumpana, in momentul in care trebuie sa alegem calea cea buna.

    Macar tipul inteligent mai are variante pe cand naivul e ruinat de mult si se roaga la o scadere a chiriilor….o scadere mica ce a avut loc insa o alta scadere nu va mai pupa.
    Doamne ajuta.

  6. Florin M. spune:

    Alin, in primul rand pt ca un contabil din Radauti sa aleaga sa vina ca lucrator la KFC in Buc. ar trebui ca din „sporul” de salariu sa-si poata asigura macar chiria si mancarea aici. Apoi, crezi tu ca daca dupa ce si-ar plati acestea si ar ramane cu aceeasi suma de bani pe care o lua ca si contabil la el in oras, i-ar conveni sa ramana aici? Depinde de mai multi factori.
    Nu stiu daca in Bucuresti e chiar asa, sa umble cainii cu covrigi in coada. Eu n-am vazut niciunul…
    In Bucuresti mai lucreaza si f. multi navetisti.
    In orice caz, eu n-as vedea niciun motiv de stagnare (ce sa mai zic de crestere) a chiriilor. Acestea (impreuna cu evolutia preturilor locuintelor) erau doar pretextul articolului.
    Cred, insa, ca ai scapat mesajul principal din articol.. Cauta-l spre final 😉


Lasă un răspuns

Completează mai jos detaliile despre tine sau dă clic pe un icon pentru autentificare:

Logo WordPress.com

Comentezi folosind contul tău WordPress.com. Dezautentificare / Schimbă )

Poză Twitter

Comentezi folosind contul tău Twitter. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Facebook

Comentezi folosind contul tău Facebook. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Google+

Comentezi folosind contul tău Google+. Dezautentificare / Schimbă )

Conectare la %s